QE und US-Häusermarkt

In der Debatte über die QE (quantitative easing) und den Häusermarkt richtet sich das Augenmerk v.a. nach der Attraktivität der niedrigen Zinsen. Über die strukturellen Eigenschaften im Immobilienmarkt wird hingegen weniger diskutiert.

Die Geldpolitik funktioniert in vielfältiger Weise, wie z.B. via „portfolio balance channel“: Investoren haben heute den Anreiz, in risikoreichere Anlageklassen zu investieren, da die Renditen der sicheren Anleihen stark gesunken sind. Dies hat aber auch Auswirkungen auf den Häusermarkt, wie FTAlphaville in einem lesenswerten Beitrag hervorhebt.

Nahezu alle Neubildungen betreffen Mietwohnungen, berichten Analysten von BNP Paribas. Die Anzahl der von Eigentümer selbstgenutzten Wohneinheiten ist noch immer 2% unter dem Höchstwert. Und der Trend scheint abwärtsgerichtet. Unterdessen nimmt die Anzahl von Mieter genutzten Wohneinheiten im Durchschnitt um 900‘000 pro Jahr zu, worauf die vergangenen drei Jahre hindeuten.

Die Nachfrage nach Mietwohnungen hat Mehrfamilien-Häuser im Bausektor wiederbelebt und scheint jetzt auch den Markt für eigengenutzte Wohnungen aufzuhellen, da Investoren sich bemühen, Eigentumswohnungen als Mietwohnung zu vermarkten.

Neue Haushalte wollen mieten, nicht kaufen, Graph: BNP Paribas via FTAlphaville

Eigengenutzte Wohnungen versus von Mieter genutzte Wohnungen

Es liegt auf der Hand, dass es der US-Notenbank gelungen ist, mit QE die Renditen von sicheren Anlagen am langen Ende der Ertragskurve zu senken und Investoren dazu zu animieren, in risikoreichere Anlagen wie Unternehmensanleihen und Aktien umzuschichten. Es scheint, dass auch der Häusermarkt davon profitiert, da Investoren nun den Mietwohnungsmarkt zunehmend als attraktiv für Investitionen ansehen.

Die Tatsache, dass die Hauspreise nicht mehr weiter fallen, kurbelt die Nachfrage durch Investoren weiter an. Erhöhte Aktivität der Investoren kann schliesslich zur Stabilität beitragen. Die neue geldpolitische Haltung der Fed treibt die Erholung der Wirtschaft voran. Investoren, die jetzt Einfamilienhäuser kaufen und sie als Mietwohnungen zur Verfügung stellen, wären sonst vorsichtig, wenn sie denken würden, dass die Fed die Zinsen wieder straffen würde, wenn die Inflation über 2% anstiege. Das ist aber nicht der Fall, weil die Fed bekannterweise vorübergehend etwas mehr Inflation zulässt. Begründung: Die reale Last der Schulden lässt sich dadurch verringern.

Private Equity-Firmen haben laut Angaben von Keefe Bruyette & Woods inzwischen 8 Mrd. $ beschaffen, um 80‘000 Einfamilienhäuser an die Mieter zu bringen. Investoren wollen Häuser kaufen, bevor die Erholung der Wirtschaft voll auf Touren kommt.

Wohnungswesen attraktiv für Investitionen, Graph: BNP Paribas via FTAlphaville

Höhere Mietzinsen versus Rendite der US-Staatsanleihen mit 10 Jahren Laufzeit

Höhere Mietpreise machen das Geschäft für die Investoren wie Private Equity Firmen erträglich, zu kaufen und dann die Immobilien an Mieter zu vermieten, die eine unzureichende Kreditwürdigkeit (credit score) haben oder sich die Finanzierung eines Hauses oder einer Wohnung nicht leisten können, wie Bloomberg berichtet.

Charlotte, North Caroline, Orlando und Texas, Florida und Detroit zählen u.a. zu den Ballungsräumen (Metro Areas), wo die Investoren Einfamilien- Häuser suchen, um sie zu kaufen und gleich danach zu vermieten.