Hausbau: Eine schlechte Investition?

Wohnungswesen ist eine schlechte Investition, bemerkt James Kwak in The Baseline Scenario. Und er liefert die folgende Abbildung, wobei die Daten sich auf Robert Shiller’s Datenbank beziehen. „Investitionen in Wohnungsbau sind i.d.R. eine schlechtere Investition als in Aktien oder in US-Treasury Bonds. Doch warum denken so viele Leute, dass es eine grossartige Investition ist?“, argumentiert der Mitbegründer des beliebten Blogs weiter.


USA Hauspreise, Graph: James Kwak, The Baseline Scenario

(1) Leverage : Die Inflation ist angenommen 2%. Und das Haus wirft eine Rendite von 3% (d.h. real 1%). Machen Sie eine Anzahlung von 10%, dann beträgt der Ertrag 30% oder real 28%. Abzüglich der festen Hypothek von 6%, erreichen Sie eine Rendite von 22%. Das heisst, 22 mal die reale Rendite des Basiswertes. Natürlich wissen wir um die Gefahr des Leverage (Verschuldung).

(2) Preisillusion: Die Menschen erinnern sich an den nominalen Preis, den sie für das Haus bezahlt haben. Wenn sie es 30 Jahre später verkaufen, schauen sie sich die Differenz zwischen dem nominalen Kaufpreis und dem Verkaufspreis an. Und sie denken, dass sie eine Menge Geld gemacht haben. Das gilt v.a. für die Generation, die ihre Häuser zwischen den 1960er und frühen 1970er Jahren gekauft haben, bevor die Inflation einschlug. Sie sahen, dass der Preis ihrer Häuser um das 10-fache steigt. Und sie dachten, dass das wegen der hohen realen Rendite geschieht.

(3) Bubbles und Optimismus: Hin und wieder erleben wir eine riesige Blase, wie am rechten Ende der Abbildung zu sehen ist. Die Leute denken für eine Weile, dass das normal ist. Nach einer Weile denken die Leute weiter, dass es das neue Normal ist, weil sie zu optimistische Erwartungen über die Welt hegen.

Was lernen wir daraus? In einer jährlichen Umfrage, die von den Ökonomen Robert Shiller und Karl Case durchgeführt wurde, erzählen hunderte von neuen Eigetümern in vier Regionen (Alameda County, Boston, Orange County und Milwakukee) noch einmal, dass sie Preissteigerungen um etwa 10% pro Jahr für das nächste Jahrzehnt erwarten. Das ist der „Optimismus Befangenheit“ (optimism bias). Kwak ist der Ansicht, dass man nicht einmal von einer Ära reden kann, in der die Aufwertung des Housing eine Schlüsselrolle für die Wirtschaft gespielt habe. Es gab keine Ära, argumentiert er. Wie man in der Abbildung sehen kann, entwickelte sich der Housing-Markt für eine lange Zeit flach. Dann kam es zu einer Blase. Man gab sich Illusionen hin, dass es eine neue Ära gab, aber hauptsächlich ausgelöst durch die Verschuldung (leverage) und die Preis-Illusion.

Für jeden Hausbesitzer, der 1970 ein Riesengeschäft gemacht hat, weil man eine feste Hypothek bekommen hat, gab es eine neue Familie, die sich 1980 ein Haus nicht leisten konnte, weil die Zinsen zu hoch waren oder die Ersparnisse nicht ausreichten oder ein Darlehen einfach nicht möglich war, weil sie von der festen Hypothek niedergedrückt wurden. Das ganze Phänomen war ein Vermögenstransfer innerhalb der Gesellschaft, erklärt Kwak.