Während die Zwangsversteigerungen für Schlagzeilen sorgen, ist MERS in aller Munde. In Kentucky ist seit Ende September eine 159-Seiten umfassende Sammelklage („class action lawsuit“) im Namen von Hausbesitzern gegen MERS und verschiedene Finanzinstitute hängig. Der Vorwurf lautet, dass MERS und Banken das „Racketeer Influenced and Corrupt Organizations Act“ verletzt haben. Ein Gesetz, das ursprünglich verabschiedet wurde, um das organisierte Verbrechen zu bekämpfen. Das fasst zusammen, was sich in den USA derzeit in Sachen Rechtmässigkeit von Hypotheken-Verbriefungen abspielt. MERS (Mortgage Electronic Registration System) ist eine zentrale Registrierungsstelle; eine Art Art elektronisches Grundbuch, wo Hypotheken eingetragen werden. Welche Rolle hat aber MERS bei den Exzessen, die Banken mit den sog. Residential Mortgage Backed Securities (RMBS ) ausgelöst haben, gespielt?
“Originate to Distribute“-Modell, Graph: FCIC, h/t FT Alphaville
Die Abbildung zeigt den typischen Entstehungsprozess eines MBS-Papiers (mortgage-backed securities). Die Originatoren oder Hypothekenfinanzierer verkaufen ihre Schuldbriefe an den Sponsor, damit dieser sie in eine MBS-Anleihe wandelt. Zwischen dem Sponsor und dem Treuhänder (trustee) steht der Depositor (Kunde). Am Ende des Prozesses ist die Master-Document-Depotbank, welche die Original-Schuldbriefe und Dokumente aufbewahrt. Hypotheken Schuldbriefe müssen durch einen Verbriefungsprozess übertragen werden. Oder die Hypothekenübertragungen (mortgage assignments) müssen belegen, dass die Übertragung des Eigentums erfolgt ist. Der Grund, warum die ganze Sache so zusammengerollt ist, unter Einbeziehung von Zweckgesellschaften (SPV: Special Purpose Vehicles) und mehreren Spielern, dass die „True-Sale“-Anforderungen (mehr dazu hier und hier) welche in Verbriefungen (securitisations) eingebettet sind, erfüllt werden müssen, wie FT Alphaville berichtet. Das soll sicherstellen, dass die Investoren ein echtes Recht auf die zugrundeliegenden Kredite haben. Diese Art der Struktur wird ein REMIC genannt. Und zusätzlich zur Erfüllung der “True-Sale“-Anforderungen bringt es auch einige steuerliche Vorteile. Es gibt ein paar Vorschriften, die befolgt werden müssen. Die meisten davon werden in „Pooling and Servicing Agreements" (PSAs) aufgezählt. Die PSAs legen lediglich dar, was geschieht, nachdem die Hypotheken zusammengebündelt werden. Doch die PSAs heben auch einen Stichtag („cut off date“) hervor. Der Stichtag ist der Tag, an dem alle Hypothekenkredite in MBS/Trust identifiziert und in der von SEC (US-Börsenaufsichtsbehörde) angeforderten Liste von Hypothekendarlehen ausgestellt werden müssen. Das Thema ist umfassend. Es ist aber bemerkenswert, dass es erneut in die Schlagzeilen kommt, weil Zwangsverteigerungsverfahren dafür sorgen, dass Familien auf der Strasse landen. Zur Erinnerung: Die Deutsche Bank war 2007 im Zusammenhang mit MERS davon betroffen.
Zwangsversteigerungsverfahren, Graph: Mike Konczal, Rortybomb
Wer sich ins Thema noch vertiefen will, schaut bitte bei Mike Konczal in Rortybomb vorbei. Mike hat die Thematik („Foreclosure Fraud For Dummies“) ausgezeichnet beschrieben: Hier und Hier.
Mehr zu den Stichworten (juristisch!) Originator, Sponsor, Depositor usw. hier.
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