Schweizer Immobilienmarkt: Aus Sicht der SNB-Geldpolitik

In einem Vortag am Dienstag erläuterte Thomas Jordan, Mitglied des Direktoriums der Schweizerischen Nationalbank (SNB) in Zürich den engen Wirkungszusammenhang zwischen Immobilien, Hypotheken und Geldpolitik. Einerseits wirkt die Geldpolitik über Zinsschritte der SNB auf den Immobilien- und Hypothekarmarkt aus. Andererseits berücksichtigt die SNB bei der Gestaltung der Geldpolitik auch die Entwicklungen auf dem Immobilienmarkt. Prof. Jordan hebt hervor, dass die aktuelle Finanzkrise diese Zusammenhänge wieder sehr klar gemacht hat.


Entwicklung der Immobilienpreise, Graph: Prof. Thomas Jordan, SNB, Nov. 10,2009

Der Schweizer Immobilienmarkt erlebte laut Jordan im Gegensatz zu den USA eine stabile Entwicklung. Die Hypothekarkredite sind seit der Jahrtausendwende mit durchschnittlich ca. 4% pro Jahr gestiegen. Die Schweiz wurde jedoch von der Finanzkrise in Mitleidenschaft gezogen: (1) durch die äusserst spekulativen Geschäfte der Grossbank UBS, die sich negativ auf die Finanzstabilität ausgewirkt haben, und (2) durch den starken Einbruch der globalen Nachfrage, welcher zu einer schweren Rezession mit Risiken einer Deflation geführt hat. Die SNB hat darauf reagiert, um die Finanzstabilität aufrechtzuerhalten, indem sie (a) einen Stabilisierungsfonds (StabFund) geschaffen und (b) sog. Limmat-Pfandbrief-Transaktionen vermittelt hat. Der StabFund hat die illiquiden Aktiven der UBS mit Staatshilfe ausgelagert. Die Limmat-Transaktionen haben die erschwerte Refinanzierung der Grossbanken zu angemessenen Konditionen erleichtert. Die SNB hat weitere Massnahmen getroffen, um die Konjunktur zu stützen: Sie hat (I) die Leitzinsen stark gesenkt, was (i) für die Budgets der Haushalte und Unternehmen eine Entlastung bedeutete, und (ii) den Einbruch der Bauaktivitäten und der Immobilienpreise verhindert hat. Die SNB hat (II) den Expansionsgrad der Geldpolitik erhöht, indem sie beschlossen hat, Unternehmensanleihen am offenen Markt zu kaufen. Das Ziel, die Risikoprämien auf dem Schweizer Kapitalmarkt zu senken, wurde dadurch erreicht.


Immobilienpreise wachsen wieder stärker, Graph: Prof. Thomas Jordan, SNB, Nov. 10,2009

Fazit: Thomas Jordan warnt am Schluss seines Vortrags vor mittelfristigen Risiken des heute historisch tiefen Zinsniveaus für den Schweizer Immobilienmarkt, die Finanzstabilität und die Preisstabilität. Tiefe Zinsen bilden den Nährboden für Übertreibungen auf dem Hypothekar- und Immobilienmarkt, hält Jordan fest. Die Fehler der Vergangenheit dürfen nicht wiederholt werden. Deswegen muss dafür gesorgt werden, dass (1) „maximale Belehnungsgrenzen eingehalten“ werden, (2) „Kreditrisiken genau überprüft“ werden und (3) die „Tragbarkeit der Zinszahlungen auch bei höheren Zinsen gegeben ist“.