Schweizer Immobilienmarkt

Die Spekulationsblase auf dem amerikanischen Hypothekenmarkt zählt zweifelsohne zu den Hauptursachen der anhaltenden Wirtschaftskrise. Der Boom am Immobilienmarkt hat von 1997 bis 2006 zu einem realen Anstieg der Häuserpreise um 85% geführt. In der Schweiz hingegen stiegen die Preise zwischen 2000 und 2006 laut SNB im Durchschnitt um 20-40% an. Überhitzung gab es nur in einigen Regionen, z.B. im Kanton Genf, wo sich die Häuserpreise in den letzten 10 Jahren verdoppelt haben. Der Schweizer Immobilienmarkt war aber alles in allem durch Stabilität geprägt, sagte Thomas Jordan, Mitglied des SNB-Direktoriums in einem Vortrag gestern. Die SNB ist sich aufgrund der aktuellen Erfahrungen in den USA und der Schweiz in den 1990er Jahren des Einflusses der Immobilienmärkte auf die Finanzstabilität bewusst. Deshalb hat die SNB laut Jordan das Monitoring der Immobilienmärkte in der Schweiz und im Ausland weiter ausgebaut.


Schweizer Immobilienpreise im internationalen Vergleich, Graph: Thomas Jordan, SNB, June 19, 2009

Nach Angaben der SNB sind (1) die Preise seit dem letzten Sommer annähernd stabil geblieben. (2) Die Wohnbauvolumen gingen etwas zurück. (3) In der Schweiz sind derzeit keine Anzeichen einer Kreditklemme für Wohnhypotheken zu erkennen und (4) Die ausstehenden Hypothekenvolumen stiegen im I. Quartal 2009 weiter an.

Der Immobilienmarkt spielt für die Geldpolitik wegen der Gewichtung der Mietpreise im Index der Konsumentenpreise eine wichtige Rolle. Die Entwicklungen am Immobilienmarkt können die wirtschaftliche Aktivität indirekt über den Konsum beeinflussen. Das hat man v.a. in der US-Wirtschaft deutlich beobachten können. Die SNB hat den Leitzins seit dem vergangenen Herbst praktisch auf Null gesenkt. Die expansive Geldpolitik hat folgende Vorteile für den Immobilienmarkt: (1) Ein starker Rückgang der Hypothekenzinsen, die zu einer Entlastung der Zinszahlungen für die Haushalte führen. (2) Tiefere Zinsen bedeuten ferner mehr Spielraum für Konsum und Investitionen und (3) Die Milderung der Rezession und die Abfederung der Deflation helfen, einen deutlichen Rückgang der Hauspreise zu vermeiden.


Starker Rückgang der Hypozinsen, Graph: Thomas Jordan, SNB, June 19, 2009

Tiefere Zinsen bergen aber mittelfristig auch Gefahren: (1) Überinvestitionen, da die Bauaktivitäten unverhältnismässig stark ausgeweitet werden und/oder am falschen Ort erfolgen. (2) Unausgewogene Entscheide beim Häuserkauf und (3) Zu lockere Kreditvergabe im Sektor. Die SNB will aber ihre Geldpolitik wieder normalisieren, sobald sich die Wirtschaftsaussichten verbessern und die Deflationsgefahr gebannt ist. Dies kann zu einem „raschen und deutlichen Anstieg“ der Hypothekenzinsen führen. Deswegen appeliert die SNB an Wohneigentümer und Banken: Die ersteren sollen eigenverantwortlich handeln. Die letzteren sollen mit der Kreditvergabe diszipliniert umgehen.