Immobilienmarkt: Preise fallen weiter

Die Spekulationsblase am US-Immobilienmarkt war die Hauptursache der anhaltenden Wirtschaftskrise. Die realen Immobilienpreise sind von 1997 bis zum Höhepunkt 2006 um 85% geklettert. Der deplatzierte Glaube daran, dass die Immobilienpreise Tag und Nacht weiter steigen würden, verlockte Kreditgeber und Banken dazu, die Konditionen zu lockern und hohe Zahlungsausfälle in Kauf zu nehmen. Die globale Wirtschaft erlebt jetzt die fatalen Auswirkungen der Preisrückgänge auf alle Marktteilnehmer, v.a. auf die jenigen, die Kredite vergaben, versichert, verpackt, in Tranchen geteilt und gehalten haben. Robert J. Shiller, der sich mit dem Thema Immobilienmarkt und dessen Potenzial für spekulative Exzesse befasst, verweist heute in einem Essay in The New York Times darauf, dass die Immobilienpreise in den USA seit mittlerweile drei Jahren fallen und noch eine Weile weiter zurückgehen dürften.


S&P/Case-Shiller Home Price Index, Graph: S&P

Die US-Regierung geht in ihren Projektionen (Stresstest) davon aus, dass der Preisrückgang am Immobilienmarkt bis durch 2010 fortsetzen wird. In den Modalitäten des Stresstest wird mit einem Preisverfall von insgesamt 41% von 2006 bis 2010 gerechnet. Im ungünstigsten Fall dürften die Preise sogar um bis 48% zurückfallen. Das bedeutet, dass das Verhältnis der Immobilienpreise zu den Baukosten und das Verhältnis der Immobilienpreise zu den Mieten auf den niedrigsten Wert seit 20 Jahren fallen würden, hält Shiller fest. Der Professor an der Yale University vertritt die Ansicht, dass die Preise sofort stürzen würden, wenn die Märkte effizient wären und die Wirtschafssubjekte sich rational verhielten. Die Preise fallen aber nach und nach. Das ist der Unterschied zwischen dem Immobilien- und dem Aktienmarkt. Shiller, der den Standard & Poor’s/Case-Shiller Home Price Index mitgeschaffen hat, nennt den Fall Japan, wo die Immobilienpreise nach dem Platzen der Spekulationsblase im Jahr 1991 15 Jahre in Folge gesunken sind. Warum ist es so? Verschiedene Faktoren tragen zum trägen Preisverfall am Häusermarkt bei. Ein wichtiger Grund sei, dass die Verkäufe von bestehenden Häusern hauptsächlich von Menschen angetrieben werden, die ein weiteres Haus kaufen wollen. Selbst wenn die Verkäufer mit einem weiteren Rückgang der Preise rechnen, haben sie keinen Anlass zur Eile, weil sie den Markt nicht verlassen. Nur wenige Hausbesitzer erwägen aus spekulativen Gründen den Marktaustritt. Sie mögen keinen Wechsel vom Eigenhausbesitz zum Mieter. Die meisten Entscheidungen, die den Austritt aus dem Immobilienmarkt zu Gunsten von Mietwohnung betreffen, haben laut Shiller mit „Market-Timing“ Strategien nichts zu tun. Sie reflektieren eher den wachsenden Druck ökonomischer Notwendigkeiten. Dies impliziert Zwangsversteigerung oder Schwierigkeiten, Rechnungen zu begleichen. Diese Dynamik erklärt Shillers Ausführungen zufolge, warum der Preisrückgang am Häusermarkt anhält und vorausschaubar ist. Auch nach dem Ende der Rezession dürfte daher die schwache Performance des Immobilienmarktes eine Zeit verweilen, schlussfolgert Prof. Shiller.